這兩天，關(guān)于“公攤面積”的話(huà)題又火起來(lái)了。

今年7月下旬，武漢多名業(yè)主維權，抗議某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在公攤問(wèn)題上玩貓膩。

據媒體報道，有業(yè)主反映，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價(jià)收費，且價(jià)格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過(guò)公攤多收了8萬(wàn)多元。

這樣的算法合理合法嗎？

公攤面積是個(gè)謎，這事兒一點(diǎn)都不新鮮了。中國網(wǎng)政協(xié)頻道（《議庫》APP平臺）小編查閱資料發(fā)現，在過(guò)去的幾年內，很多業(yè)內專(zhuān)家、政協(xié)委員都曾對此發(fā)表過(guò)看法，不過(guò)這筆糊涂賬始終沒(méi)有算清楚過(guò)。

公攤面積怎么算？

根據2000年開(kāi)始實(shí)施的《房產(chǎn)測量規范》，分攤的公用建筑面積有：

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

這意味著(zhù)，不僅電梯、樓道、門(mén)廳，甚至門(mén)口警衛室的一部分面積也要由購房者買(mǎi)單。

那么，公攤面積的存在是否合理？是否有上限？相關(guān)費用應該怎么算？

關(guān)于公攤面積的那些事兒

公攤系數

首先我們要搞清楚一個(gè)概念，什么是公攤系數？

公攤系數就是用分攤建筑面積除以專(zhuān)有建筑面積。例如，房本上面寫(xiě)著(zhù)“房屋建筑面積：84.47㎡；專(zhuān)有建筑面積(使用面積)：63.43㎡，分攤建筑面積：21.04㎡”，那么公攤系數就是0.33(即33%)。

有業(yè)內專(zhuān)家透露，住宅的公攤系數一般在0.18-0.25，商業(yè)用房一般在0.3-0.4，這些數據來(lái)自測繪公司的經(jīng)驗值。

那么，公攤系數有限定值嗎？很遺憾，現有的法律法規并沒(méi)有對公攤系數設定上限。

這就意味著(zhù)，在開(kāi)發(fā)商眼中，公攤系數可以有“無(wú)限可能”。

有媒體報道過(guò)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，公攤系數也迅速攀升，部分住宅超過(guò)了30%。2010年，山東某樓盤(pán)推出后的公攤系數甚至超過(guò)52%。去年，南京某商住公寓一些戶(hù)型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。

公攤面積往往是“一口價(jià)”

如果購房者對開(kāi)發(fā)商報的公攤面積持懷疑態(tài)度，想自己測量，從實(shí)際情況來(lái)看，幾乎不太可能。

有業(yè)內人士介紹，開(kāi)發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請測繪公司去實(shí)地測量，隨后出具測繪成果報告，里面有詳細的建筑面積、套內面積、公攤面積情況，并將其交給開(kāi)發(fā)商。

也就是說(shuō)，測繪企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問(wèn)題在于，開(kāi)發(fā)商并不會(huì )把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

然而，一幢樓中所有套內面積之外的地方都可以在公攤計算范圍內，對整棟樓進(jìn)行測量，個(gè)人沒(méi)能力，雇公司又太貴。因此，公攤面積往往就成了“一口價(jià)”，開(kāi)發(fā)商說(shuō)多少就是多少。

這無(wú)疑對購房者來(lái)說(shuō)是不利的。早在2008年，民盟甘肅省委會(huì )就曾在相關(guān)提案中建議，現有房屋面積中的“公攤面積”有違《物權法》精神，應該取消，并建議房屋面積測量交給業(yè)主委托測量。

提案認為，現行的對建筑物內的共有建筑面積進(jìn)行分攤的做法，不僅削弱了業(yè)主共有和共同管理的權利和義務(wù)，而且按照建筑面積來(lái)計算房?jì)r(jià)長(cháng)期以來(lái)一直是令買(mǎi)房人頭疼的問(wèn)題。取消現有的“公攤面積”后，房屋的專(zhuān)有建筑面積、共有建筑面積將得到更加清晰的劃分，開(kāi)發(fā)商利用“公攤面積”進(jìn)行欺詐的空間將大為縮小，將有利于業(yè)主維護自己的合法權益。

在房屋面積測量方面，目前的情況是測量單位多數由開(kāi)發(fā)商委托，業(yè)主沒(méi)有獨立的委托程序，由于對測量項目不熟悉、界定不明、權屬不清、使用范圍不明晰，買(mǎi)房人對具體的公攤內容和面積普遍心存猜疑?！肮珨偯娣e”取消后，建議將目前的開(kāi)發(fā)商委托測量改為業(yè)主委托測量。

不過(guò)，直到現在，這個(gè)建議并未有效實(shí)行。

相關(guān)費用成了一筆“糊涂賬”

也許有人不在意這方面的問(wèn)題：反正都要掏錢(qián)買(mǎi)房，花多少錢(qián)還不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。

小編提醒你，別這么大意。

首先，公攤面積的大小上是可以“做文章”的。房?jì)r(jià)這么高，哪怕每戶(hù)多分攤零點(diǎn)幾個(gè)平米，一個(gè)幾十萬(wàn)平米的項目，就會(huì )多出很多錢(qián)。

其次，在現有規定中，公攤面積的實(shí)際范圍還有很多“空子”可鉆。開(kāi)發(fā)商如果不明確公示，購房者很容易吃虧。山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長(cháng)王清華舉例：“有些小區的消防應急場(chǎng)所等區域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車(chē)位再次出售，這屬于重復公攤?！边@樣的車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)權，只能使用，不能轉讓。這類(lèi)車(chē)位在小縣城能賣(mài)到10萬(wàn)左右，在省會(huì )城市能賣(mài)到20萬(wàn)。一個(gè)中型社區，如果開(kāi)發(fā)商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個(gè)車(chē)位，地上也有幾十個(gè)。開(kāi)發(fā)商在這上面能賺多少錢(qián)，不言而喻。

另外，王清華認為，一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應當向業(yè)主繳納一部分費用。但事實(shí)上，很少有人了解這方面的情況，更少有人會(huì )這么做。小區電梯、樓道、門(mén)廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開(kāi)發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利，應該向業(yè)主交錢(qián)。但很顯然，這部分的收益是幾乎不會(huì )分給業(yè)主的。

還有，和房子有關(guān)的不少收費，都是按建筑面積算的。例如，取暖費和物業(yè)費一般是按照建筑面積收的，可是能享受供暖的只有室內面積，一些公攤部分也沒(méi)有物業(yè)服務(wù)，業(yè)主卻依然要為公攤面積繳費。有人曾提出，取消公攤面積的采暖費用。但是，關(guān)于這方面的爭議很多。

天津市政協(xié)委員、天津社科院社會(huì )學(xué)研究所所長(cháng)張寶義曾表示，采暖費原則上實(shí)行政府定價(jià)或政府指導價(jià)，要保護供暖企業(yè)與供暖用戶(hù)雙方的合法權益?！叭∠珨偛糠值娜∨M建議，從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)是合理的，但操作起來(lái)有難度?！?/p>

重慶的做法值得借鑒

取消公攤面積的呼聲一直都很大。早在多年前，法律界就有不少聲音認為公攤面積的諸多爭議已經(jīng)嚴重影響了《物權法》的有效實(shí)施。上文提到的民盟甘肅省委會(huì )，在十年前就呼吁取消公攤面積。

在這個(gè)領(lǐng)域，重慶走在了最前面。

早在2002年6月，重慶人大常委會(huì )就通過(guò)了《重慶市城鎮房地產(chǎn)交易管理條例》，以地方法規的形式，首次對商品房的計價(jià)方式作出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價(jià)依據，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷(xiāo)售以“套內建筑面積”計價(jià)的政策，不按這一計價(jià)依據銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

直到2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會(huì )第五次會(huì )議表決通過(guò)《中華人民共和國物權法》。其中規定建筑物區分所有權制度，明確業(yè)主對建筑物的所有權既包括專(zhuān)有權，也包括共有權。建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房作為建筑物的附屬設施原則歸業(yè)主共有。

近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開(kāi)始出現按套內建筑面積計價(jià)的探索。不過(guò)其中仍有漏洞，部分開(kāi)發(fā)商在實(shí)踐中依然以建筑面積為主、套內面積為輔表述單價(jià)；更有一些開(kāi)發(fā)商“淡化”套內計價(jià)方式，對外報價(jià)都按照建筑面積計價(jià)。

重慶為何要做強制改革商品房計價(jià)方式的“先驅”？時(shí)任重慶國土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(cháng)曾強在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房者的合法權益?！?/p>

中國網(wǎng)政協(xié)頻道（《議庫》APP平臺）小編認為，重慶的做法值得借鑒。畢竟，以“套內建筑面積”計價(jià)，只會(huì )對不良開(kāi)發(fā)商不利，對合法合規經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不僅沒(méi)有壞處，而且可以良幣驅逐劣幣，提升自身在市場(chǎng)上的占有率。對于購房者來(lái)說(shuō)，取消公攤面積，按照實(shí)際使用面積來(lái)計算房?jì)r(jià)，這樣更能清楚明白，交易信息更加透明。

資料來(lái)源：新華網(wǎng)、中國房地產(chǎn)報、中國新聞網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、“瞭望智庫”微信公號等

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