這兩天,關(guān)于“公攤面積”的話(huà)題又火起來(lái)了。
今年7月下旬,武漢多名業(yè)主維權,抗議某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在公攤問(wèn)題上玩貓膩。
據媒體報道,有業(yè)主反映,該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價(jià)收費,且價(jià)格虛高。一套125平米的房子,精裝修標準是2500元/平米,公攤比例為28%,這樣一算,每套房子通過(guò)公攤多收了8萬(wàn)多元。
這樣的算法合理合法嗎?
公攤面積是個(gè)謎,這事兒一點(diǎn)都不新鮮了。中國網(wǎng)政協(xié)頻道(《議庫》APP平臺)小編查閱資料發(fā)現,在過(guò)去的幾年內,很多業(yè)內專(zhuān)家、政協(xié)委員都曾對此發(fā)表過(guò)看法,不過(guò)這筆糊涂賬始終沒(méi)有算清楚過(guò)。
公攤面積怎么算?
根據2000年開(kāi)始實(shí)施的《房產(chǎn)測量規范》,分攤的公用建筑面積有:
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。
2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。
這意味著(zhù),不僅電梯、樓道、門(mén)廳,甚至門(mén)口警衛室的一部分面積也要由購房者買(mǎi)單。
那么,公攤面積的存在是否合理?是否有上限?相關(guān)費用應該怎么算?
關(guān)于公攤面積的那些事兒
公攤系數
首先我們要搞清楚一個(gè)概念,什么是公攤系數?
公攤系數就是用分攤建筑面積除以專(zhuān)有建筑面積。例如,房本上面寫(xiě)著(zhù)“房屋建筑面積:84.47㎡;專(zhuān)有建筑面積(使用面積):63.43㎡,分攤建筑面積:21.04㎡”,那么公攤系數就是0.33(即33%)。
有業(yè)內專(zhuān)家透露,住宅的公攤系數一般在0.18-0.25,商業(yè)用房一般在0.3-0.4,這些數據來(lái)自測繪公司的經(jīng)驗值。
那么,公攤系數有限定值嗎?很遺憾,現有的法律法規并沒(méi)有對公攤系數設定上限。
這就意味著(zhù),在開(kāi)發(fā)商眼中,公攤系數可以有“無(wú)限可能”。
有媒體報道過(guò),隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲,公攤系數也迅速攀升,部分住宅超過(guò)了30%。2010年,山東某樓盤(pán)推出后的公攤系數甚至超過(guò)52%。去年,南京某商住公寓一些戶(hù)型的公攤面積竟然比套內面積還大,得房率只有42%。
公攤面積往往是“一口價(jià)”
如果購房者對開(kāi)發(fā)商報的公攤面積持懷疑態(tài)度,想自己測量,從實(shí)際情況來(lái)看,幾乎不太可能。
有業(yè)內人士介紹,開(kāi)發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前,要請測繪公司去實(shí)地測量,隨后出具測繪成果報告,里面有詳細的建筑面積、套內面積、公攤面積情況,并將其交給開(kāi)發(fā)商。
也就是說(shuō),測繪企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對于公攤面積都在哪些地方,最為清楚。但問(wèn)題在于,開(kāi)發(fā)商并不會(huì )把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。
然而,一幢樓中所有套內面積之外的地方都可以在公攤計算范圍內,對整棟樓進(jìn)行測量,個(gè)人沒(méi)能力,雇公司又太貴。因此,公攤面積往往就成了“一口價(jià)”,開(kāi)發(fā)商說(shuō)多少就是多少。
這無(wú)疑對購房者來(lái)說(shuō)是不利的。早在2008年,民盟甘肅省委會(huì )就曾在相關(guān)提案中建議,現有房屋面積中的“公攤面積”有違《物權法》精神,應該取消,并建議房屋面積測量交給業(yè)主委托測量。
提案認為,現行的對建筑物內的共有建筑面積進(jìn)行分攤的做法,不僅削弱了業(yè)主共有和共同管理的權利和義務(wù),而且按照建筑面積來(lái)計算房?jì)r(jià)長(cháng)期以來(lái)一直是令買(mǎi)房人頭疼的問(wèn)題。取消現有的“公攤面積”后,房屋的專(zhuān)有建筑面積、共有建筑面積將得到更加清晰的劃分,開(kāi)發(fā)商利用“公攤面積”進(jìn)行欺詐的空間將大為縮小,將有利于業(yè)主維護自己的合法權益。
在房屋面積測量方面,目前的情況是測量單位多數由開(kāi)發(fā)商委托,業(yè)主沒(méi)有獨立的委托程序,由于對測量項目不熟悉、界定不明、權屬不清、使用范圍不明晰,買(mǎi)房人對具體的公攤內容和面積普遍心存猜疑?!肮珨偯娣e”取消后,建議將目前的開(kāi)發(fā)商委托測量改為業(yè)主委托測量。
不過(guò),直到現在,這個(gè)建議并未有效實(shí)行。
相關(guān)費用成了一筆“糊涂賬”
也許有人不在意這方面的問(wèn)題:反正都要掏錢(qián)買(mǎi)房,花多少錢(qián)還不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。
小編提醒你,別這么大意。
首先,公攤面積的大小上是可以“做文章”的。房?jì)r(jià)這么高,哪怕每戶(hù)多分攤零點(diǎn)幾個(gè)平米,一個(gè)幾十萬(wàn)平米的項目,就會(huì )多出很多錢(qián)。
其次,在現有規定中,公攤面積的實(shí)際范圍還有很多“空子”可鉆。開(kāi)發(fā)商如果不明確公示,購房者很容易吃虧。山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長(cháng)王清華舉例:“有些小區的消防應急場(chǎng)所等區域已經(jīng)被算作公攤,卻又被劃成車(chē)位再次出售,這屬于重復公攤?!边@樣的車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)權,只能使用,不能轉讓。這類(lèi)車(chē)位在小縣城能賣(mài)到10萬(wàn)左右,在省會(huì )城市能賣(mài)到20萬(wàn)。一個(gè)中型社區,如果開(kāi)發(fā)商想在這方面做手腳,地下能劃出幾百個(gè)車(chē)位,地上也有幾十個(gè)。開(kāi)發(fā)商在這上面能賺多少錢(qián),不言而喻。
另外,王清華認為,一些被算作公攤的物業(yè)用房,按道理是業(yè)主所有,物業(yè)公司應當向業(yè)主繳納一部分費用。但事實(shí)上,很少有人了解這方面的情況,更少有人會(huì )這么做。小區電梯、樓道、門(mén)廳的一些廣告位,也是業(yè)主所有,前期開(kāi)發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利,應該向業(yè)主交錢(qián)。但很顯然,這部分的收益是幾乎不會(huì )分給業(yè)主的。
還有,和房子有關(guān)的不少收費,都是按建筑面積算的。例如,取暖費和物業(yè)費一般是按照建筑面積收的,可是能享受供暖的只有室內面積,一些公攤部分也沒(méi)有物業(yè)服務(wù),業(yè)主卻依然要為公攤面積繳費。有人曾提出,取消公攤面積的采暖費用。但是,關(guān)于這方面的爭議很多。
天津市政協(xié)委員、天津社科院社會(huì )學(xué)研究所所長(cháng)張寶義曾表示,采暖費原則上實(shí)行政府定價(jià)或政府指導價(jià),要保護供暖企業(yè)與供暖用戶(hù)雙方的合法權益?!叭∠珨偛糠值娜∨M建議,從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)是合理的,但操作起來(lái)有難度?!?/p>
重慶的做法值得借鑒
取消公攤面積的呼聲一直都很大。早在多年前,法律界就有不少聲音認為公攤面積的諸多爭議已經(jīng)嚴重影響了《物權法》的有效實(shí)施。上文提到的民盟甘肅省委會(huì ),在十年前就呼吁取消公攤面積。
在這個(gè)領(lǐng)域,重慶走在了最前面。
早在2002年6月,重慶人大常委會(huì )就通過(guò)了《重慶市城鎮房地產(chǎn)交易管理條例》,以地方法規的形式,首次對商品房的計價(jià)方式作出明確規定和要求:商品房現售和預售,以套內建筑面積作為計價(jià)依據,商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
該條例于當年8月1日施行,宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷(xiāo)售以“套內建筑面積”計價(jià)的政策,不按這一計價(jià)依據銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商,將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令改正,并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。
直到2007年3月16日,第十屆全國人民代表大會(huì )第五次會(huì )議表決通過(guò)《中華人民共和國物權法》。其中規定建筑物區分所有權制度,明確業(yè)主對建筑物的所有權既包括專(zhuān)有權,也包括共有權。建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房作為建筑物的附屬設施原則歸業(yè)主共有。
近幾年,為回應民眾訴求,廣州、北京等地也開(kāi)始出現按套內建筑面積計價(jià)的探索。不過(guò)其中仍有漏洞,部分開(kāi)發(fā)商在實(shí)踐中依然以建筑面積為主、套內面積為輔表述單價(jià);更有一些開(kāi)發(fā)商“淡化”套內計價(jià)方式,對外報價(jià)都按照建筑面積計價(jià)。
重慶為何要做強制改革商品房計價(jià)方式的“先驅”?時(shí)任重慶國土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(cháng)曾強在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō):“最大的目的在于讓消費者明明白白購房,最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛,保護購房者的合法權益?!?/p>
中國網(wǎng)政協(xié)頻道(《議庫》APP平臺)小編認為,重慶的做法值得借鑒。畢竟,以“套內建筑面積”計價(jià),只會(huì )對不良開(kāi)發(fā)商不利,對合法合規經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),不僅沒(méi)有壞處,而且可以良幣驅逐劣幣,提升自身在市場(chǎng)上的占有率。對于購房者來(lái)說(shuō),取消公攤面積,按照實(shí)際使用面積來(lái)計算房?jì)r(jià),這樣更能清楚明白,交易信息更加透明。
資料來(lái)源:新華網(wǎng)、中國房地產(chǎn)報、中國新聞網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、“瞭望智庫”微信公號等
轉載請標明出處:中國網(wǎng)政協(xié)頻道(《議庫》APP平臺)
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